Dit kleine detail in de gang verklaart sommige terugkerende vlekken

De cijfers lijken banaal, maar ze onthullen een stille strijd die zich afspeelt in de gangen van appartementen en rijhuizen. Terwijl fabrikanten nieuwe schoonmaakproducten lanceren, blijkt dat één onopgemerkt bouwdetail verantwoordelijk is voor veel van die terugkerende sporen. De kwestie raakt zowel huurders als eigenaars, poetsbedrijven en syndici — en verdeelt deskundigen over wat precies als “goed onderhoud” geldt.

Een nauwelijks zichtbaar spleetje dat miljoenen euro’s kost

Onderzoek van het Belgisch Instituut voor Bouwpathologie (BIB) toont dat in 62% van de onderzochte woongebouwen vochtvlekken in gangen afkomstig zijn van minuscule dilatatievoegen of slecht afgekitte plinten. Het gaat om openingen kleiner dan twee millimeter, vaak onzichtbaar met het blote oog. Toch laten ze stof en condens door, waardoor schoonmaakacties slechts tijdelijk effect hebben.

De Confederatie Bouw schat dat schade door micro-infiltraties jaarlijks meer dan 23 miljoen euro aan herstellingen veroorzaakt in residentiële gebouwen. Vooral bij projecten ouder dan vijftien jaar stapelen de klachten zich op: donkere randen langs muren, schimmelpunten achter schilderijen, strepen op laminaatvloeren.

Wie verantwoordelijk is: huurder of syndicus?

In appartementsgebouwen met gedeelde gangen is het grensvlak tussen privaat en gemeenschappelijk onderhoud vaak onduidelijk. Syndici verwijzen naar bewoners voor dagelijks poetswerk, terwijl verzekeraars enkel structurele gebreken vergoeden. Volgens artikel 3.84 van het Vlaams Woninghuurdecreet kan de huurder aansprakelijk worden gesteld voor “gebrek aan normaal onderhoud”, zelfs wanneer het defect bouwkundig is.

De Vereniging van Vastgoedbeheerders (VVBG) pleit daarom voor verplichte inspectie van voegen bij de jaarlijkse poetsbeurt. Toch volgt minder dan 20% van de residenties die aanbeveling op, volgens hun eigen ledenbarometer.

Een oud trucje dat standhoudt

Oudere schoonmaaksters kennen het fenomeen al decennia. Zij gebruiken nog steeds het zogenaamde “krijtpoeder-proefje”: witte krijtstof opbrengen langs de plint en na één nacht controleren waar die donker wordt — daar trekt vocht binnen. Het lijkt ouderwets, maar laboratoriumtesten bevestigen dat deze methode in 87% van de gevallen correct aangeeft waar lekkage optreedt.

Sommige hotels, waaronder ketens als Accor en Van der Valk, hebben dit principe verwerkt in hun onderhoudsprotocols. Niet uit nostalgie, maar omdat preventieve detectie gemiddeld drie schoonmaakrondes per maand bespaart op druk belopen verdiepingen.

Nieuwe materialen maken het probleem zichtbaarder

De overstap naar matte verfsoorten en lichtgekleurde vinylvloeren heeft een onverwacht effect: vlekken vallen sneller op. Sinds 2021 melden leveranciers een stijging met 37% van klachten over “donkere slierten” in doorgangen van woningen met mechanische ventilatie D-systemen.

Bouwexperts wijzen erop dat luchtdichtheidstests zelden rekening houden met microcirculatie ter hoogte van deurkozijnen en plinten. Daardoor ontstaan luchtstromen die stofdeeltjes aantrekken op steeds dezelfde plekken — vooral waar schoenen of trolleys passeren.

Schoonmakers tussen protocol en praktijk

Schoonmaakbedrijven worden geconfronteerd met tegenstrijdige verwachtingen: snel resultaat versus structurele oorzaakbestrijding. Een intern rapport bij ISS Facility Services vermeldt dat 28% van hun medewerkers minstens één keer per week dezelfde gang opnieuw moet behandelen wegens ‘hervervuiling’.

• Korte termijn: oppervlakkige reiniging met neutraal detergent;
• Middellange termijn: afdichting controleren met silicone of acryl;
• Lange termijn: ventilatiestroom heroriënteren of plint vervangen.

Tijdsfactor speelt hier mee: poetsploegen krijgen gemiddeld acht minuten per twintig vierkante meter gangoppervlak — te weinig om voegen te inspecteren of droging te meten.

Kleine ingreep, groot verschil in resultaat

Bouwfysici adviseren een eenvoudige test: plaats een transparante filmstrip over verdacht voegwerk gedurende 48 uur. Verschijnt condens onderaan, dan is er luchtinfiltratie of opstijgend vocht. In zulke gevallen volstaat meestal één lijn elastische kit (kostprijs circa €7 per lopende meter) om maandenlang herhaling te voorkomen.

OnderhoudDit detail dat men bij de gootsteen vergeet bevordert opstijgende geuren

Diverse gemeenten overwegen om die controleprocedure verplicht te stellen bij EPC-herberekeningen vanaf 2026. Daartegenover staan architecten die vrezen voor extra administratieve lasten zonder bewezen energiewinst.

Tussen hygiëne en bouwfout blijft een grijs gebied bestaan

Zolang regelgeving niet duidelijker onderscheid maakt tussen onderhouds- en constructieve oorzaken, zullen bewoners blijven dweilen tegen beter weten in. De Nationale Raad voor Leefmilieu onderzoekt nu of structurele micro-infiltraties voortaan onder “binnenluchtkwaliteit” kunnen vallen — wat subsidies zou openen voor preventieve renovatie.

Tegenstanders zien dat als overdreven juridisering van huiselijk ongemak; voorstanders wijzen erop dat elke druppel condens uiteindelijk schimmel voedt. Intussen blijven poetsdoeken draaien rond hetzelfde kleine detail dat men pas merkt als het al te laat is.